手持ちの投資用1Rマンションの今後のシミュレーションを不動産屋さんが作ってくれて、その説明を今日受けました。

もともとはどれか一軒全額繰上返済か、もしくは、均等にある程度ずつ繰上返済するつもりだと伝えたところ、繰上返済する前に一度今後のシミュレーションを作るので聞いてもらえないかということでした。

説明の柱は大きく３つ。繰上返済せずにそのまま持ち続けた場合、一括繰上返済した場合、今売却した場合です。結果は簡単にいうと、そのまま持ち続けるのは論外で赤字が増える一方です。一括繰上返済した場合は築35年くらいすると建て替えの話が出てくるのとそれより前に水回りの交換がくることにより結局は赤字でプラスになることはない、ただし建て替えにならない場合、要するにその時期まで生きているかどうかは状況次第なので、建て替えが来なければ一応プラス。売却の場合は、繰上返済で建て替えがあった場合と比較するとこちらの方が赤字が小さい。とこんな感じです。

不動産屋さんは仲介業者なので売却したいという気持ちは確かに強いと思いますが、要するにこの金額で売れれば、繰上返済するよりも赤が少なくて済むので、その金額に満たなければ繰上返済しましょうということでした。

ということで取り上げず1軒残すのはどうかと聞いてみると、それはあり得るとのこと。いずれにしても2軒は、増税とオリンピック前までに早く売った方がよさそうです。